1. 근저당권설정

가. 당사자간의 금전거래등에 관한 계약합의

근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정채권을 장래의 결산기에 이르러 일정한 한도(일반적으로 채권최고액)까지 담보하는 특수한 저당권으로 민법상 물권에 속하는 권리로써 현재 부동산 담보시 대표적으로 이용하고 있습니다. 보통의 저당권이 채권자와 채무자 사이의 특정의 채권을 담보하기 위한 것임에 반하여 근저당권은 그들 사이의 계속적인 거래관계가 예상되는 계약(통상 기본계약이라 함 - 금전소비대차계약, 물품공급계약 등) 등에 기하여 채권액이 증감하다가 최종결산기에 이르러 잔존하는 채권액을 확정하고 채권최고액의 범위내에서 담보한다는 점이 다릅니다. 따라서 근저당권설정등기를 하기 위하여는 당사자, 즉 채권자(근저당권자)와 채무자(근저당권설정자가 대부분이나 다를수도 있음)간에 채권적 합의가 선행되어야 합니다.

나. 원인증서작성

근저당권은 금융기관과 개인 또는 개인과 개인사이에서 많이 발생하는데, 금융기관과 개인사이에서는 금전소비대차약정서, 당좌대월약정서, 어음거래약정서 등이 있고, 개인과 개인사이에서는 차용증 등 금전소비대차약정서가 대부분을 차지하고 기타 도매상과 소매상간의 계속적인 물품공급약정서 등이 있습니다. 따라서 근저당권설정등기를 하기 위하여는 반드시 위와 같은 원인증서를 작성하여야 합니다.

다. 근저당권설정계약서 작성

이 계약서는 법원에 등기할때 제출하여야 하는 계약서로서 담보제공자(채무자)는 인감을 날인하고 인감증명서를 함께 첨부하여야 하며, 피담보채권의 최고액으로서 등기되는 것은 채권원본만의 한도액이 아니라, 이자를 포함하는 원리금을 채권최고액으로 기재하셔야 합니다.

라. 근저당권설정등기 신청서 작성

원인증서와 근저당권설정계약서에 따라 근저당권설정등기신청서를 작성하여야 합니다.

마. 등록세 고지서 발급 및 납부

관할시, 군, 구청 세무과에 가셔서 설정계약서 사본이나 등기신청서 사본을 제시하면 등록세 납부고지서를 발급받을 수 있습니다. 등록세는 설정금액(채권최고액) × 0.002 이며, 지방교육세는 등록세액의 20%이며, 등록세 영수필증 중 등기소보관용은 신청서 "을" 지 빈공간에 풀로 붙이고, 등기소에서 세입관서통보용은 핀 등으로 고정시키거나 접어서 제출하시면 됩니다.

바. 국민주택채권매입

① 근저당권 설정금액 2천만원 미만일경우는 면제됨
② 근저당권 설정금액 2천만원 이상일 경우
    설정금액 × 10/1,000 =채권매입금액
    (다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억으로 한다.)
③ 할인할 경우
    채권매입금액 × 할인율 = 할인금액
④ 국민주택채권을 매입후 발급받은 영수증에서 주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재합니다.

사. 대법원수입증지 매입

부동산 개수당 15,000원씩, 집합건물은 15,000원의 대법원 수입증지를 등기신청서 을지하단에 첩부하여야 합니다. 대법원 수입증지를 판매하는곳은 대개 등기소 안의 은행이나 등기소에서 제일 근접한 은행에서 판매하니 참고하세요

아. 물건지 관할등기소에 등기신청서 제출

등기신청서 갑지, 을지, 등기위임장, 근저당권설정자(채무자) 인감증명서, 주민등록등(초)본, 근저당권설정계약서, 등기권리증 순서로 편철한 후 날인누락여부 및 등록세 영수필증, 국민주택채권매입필증, 대법원수입증지 첩부 유무를 확인하여 관할등기소에 제출합니다.

2. 전세권 설정

가. 전세권 설정

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위 채권자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있는 용익물권을 말합니다.

나. 전세권 설정 계약서 작성 및 정부수입인지 첩부

전세권자가 전세권설정자 소유의 부동산에 대하여 전세금을 지급하고 그 부동산을 사용 및 수익 후 반환하기로 한다는 전세권 설정 계약서를 작성해야 합니다.
정부수입인지는 설정계약의 목적물이 주거용이나 비주거용 모두 인지를 첨부하지 않습니다.(2010년 1월 1일 시행)

다. 신청서 작성

전세권 설정 계약을 등기원인으로 하여 전세권 설정 등기신청서를 작성하여야 합니다.

라. 등록세 고지서 발급 및 납부

관할 시, 군, 구청 세무과에 가서 전세권설정계약서 사본을 제출하시면 등록세 납부고지서를 받을수 있습니다. 등록세는 설정금액의 2/1000이며 지방교육세는 등록세액의 20%입니다. 납부한 고지서 중 영수필증의 「등기소보관용」은 신청서 '을'지 빈공간에 붙이고, 「등기소에서 세입관서 통보용」은 핀 등으로 고정시켜서 제출하시면 됩니다.

마. 대법원수입증지 매입

부동산 개수당 15,000원의 대법원 수입증지를 등기신청서 을지하단에 첩부하여야 합니다. 대법원 수입증지를 판매하는 곳은 대개 등기소 안의 은행(제일, 조흥 등)에서 판매합니다.

바. 관할등기소에 제출

등기신청서 갑지,을지, 위임장 ,인감증명서, 주민등록등본, 전세권설정계약서원본, 등기필증, 순으로 편철한 후 날인누락 여부 및 등록세 영수필증, 대법원수입증지 첩부유무를 확인하여 부동산소재지 관할등기소에 제출합니다.